Vivir o trabajar en el centro de una ciudad implica con frecuencia ocupar un edificio antiguo. Si está bien rehabilitado no supone una gran diferencia con un edificio nuevo. Sin embargo, hasta llegar a ese punto necesitarás emprender ciertas acciones y pedir una serie de permisos. Te explicamos algunas cosas que debes saber sobre la rehabilitación de edificios antiguos.
La rehabilitación integral de un edificio antiguo lleva tiempo y dinero, puede llegar a ser desesperante, pero al final, vale la pena.
Yo recuerdo hace un par de años que mi pareja y yo alquilamos un piso en la Barceloneta, un antiguo barrio de pescadores de Barcelona, considerado en la actualidad conjunto histórico. Lo cogimos porque era una ganga. Casi la mitad de lo que cuestan los alquileres en la zona. Cuando nos lo ofrecieron nos indicaron que la finca estaba rehabilitándose. Que en cuestión de unos meses terminarían las obras. Lo que no nos dijeron, ni la propietaria, ni la agencia, fue de cuantos meses estaban hablando.
Durante los seis meses que vivimos allí, cada día, a las 8 de la mañana, teníamos al albañil en el balcón. Con la radio encendida. Entraban y salían de casa cuando les daba la gana. Estaban reconstruyendo la fachada. Tiraron los balcones, que estaban dañados, y los volvieron a construir. Conservando en todo momento la imagen original del edificio. Se presentía que la fachada quedaría preciosa, pero aquello era un sinvivir.
Cuando terminaran con la fachada, se pondrían a reformar la escalera. Una estrecha escalera de ladrillo, empinada y con poca iluminación. La misma que el edificio tenía hace 120 años.
En el barrio proliferaban los alquileres turísticos. Los propietarios de aquellos pequeños pisos, los alquilaban por días a los turistas extranjeros, cobrándoles por una noche, casi lo mismo que a nosotros nos cobraban por un mes.
Aquel alquiler era una forma de que la propietaria no perdiera dinero, mientras nosotros nos comíamos la reforma. No dudo que el edificio, terminadas las obras, quedara espléndido. Lo cierto es que nosotros, llegó un momento, en que no aguantábamos más y nos tuvimos que marchar.
Cada año se rehabilitan en España 300.000 viviendas.
Dice el blog del portal inmobiliario Idealista que uno de cada dos edificios de viviendas de nuestro país tiene más de 40 años. Tenemos uno de los parkings de viviendas más antiguos de Europa. Por lo que la rehabilitación de viviendas está a la orden del día.
El porcentaje de viviendas antiguas en el País Vasco representa 63,5% del total. En Cataluña supone el 59,8% y en Aragón el 56,2%.
Vivir en un edificio antiguo rehabilitado no espanta a nadie. No se hace solo por necesidad. En ocasiones, vivir en un barrio histórico es un capricho. Aunque eso signifique enfangarse en obras.
Es el ejemplo del barrio madrileño de Malasaña. Un barrio con edificios que tienen más de 200 años y que hoy es una de las zonas preferidas para vivir por parte de los madrileños.
La proximidad al centro, la vida de barrio que se respira en sus calles, su oferta de servicios y la historia del lugar hacen que mucha gente se decante por vivir en este barrio castizo de la capital.
Pero no nos engañemos, los pisos de Malasaña, por antiguos y rehabilitados que estén, no son nada baratos. El precio medio de compra de un piso en la zona está en 92.700 € y el de alquiler lo encontramos en 1.200 €.
Aunque estamos hablando de edificios antiguos, la gente quiere seguir viviendo en ellos.
Un edificio histórico debe conservar la fachada y la estructura.
Cuando nos referimos a un edificio histórico pensamos en una iglesia o en un palacete de esos que albergan los museos. Sin embargo, la escalera de vecinos en la que tú vives, puede ser un edificio histórico.
Los edificios históricos son todos aquellos edificios, de titularidad pública o privada, que forman parte de un conjunto monumental protegido. Edificios cuyo valor histórico y cultural sobrepasa el peso de su título de propiedad.
La conservación del patrimonio es una competencia transferida a las comunidades autónomas. Por tanto, estas son las que legislan las normas que competen a estos edificios. Los planes de ordenación urbanística, también pueden contemplar el tratamiento de estos bienes inmuebles.
Para saber si un inmueble concreto es considerado edificio histórico basta con consultarlo en la oficina del catastro municipal. Suele tratarse de edificios bastante antiguos que forman parte de zonas protegidas como los cascos antiguos de las ciudades.
Como regla general, podemos decir, que la rehabilitación integral de estos edificios implica respetar la fachada y ornamentos exteriores, así como sus elementos estructurales. La fachada se podrá limpiar y restaurar, intentando recuperar su apariencia original, pero nunca se podrá transformar.
Nos cuenta el blog de Fotocasa que la rehabilitación de estos edificios deben ir acompañadas de un proyecto de viabilidad elaborado por un arquitecto, compulsado por el colegio de arquitectos y debe ser aprobado por el órgano competente de la comunidad autónoma y por el ayuntamiento.
En ocasiones, las autoridades pueden obligar a los propietarios del inmueble a acometer la rehabilitación de un edificio histórico, amparándose en criterios de conservación del patrimonio. Esta rehabilitación será costeada por los propietarios, sin perjuicio de que puedan beneficiarse de ayudas públicas.
La rehabilitación de estos edificios suele implicar un proceso documental y burocrático más complejo y prolongado que la reforma de cualquier otro tipo de edificio.
¿En qué consiste la rehabilitación de un edificio antiguo?
Una rehabilitación es una reforma profunda y concienzuda de un edificio. Para informarnos sobre este asunto, hemos hablado con los arquitectos de Geneo, una empresa de construcción madrileña que lleva más de 25 años realizando rehabilitaciones. Ellos nos han dicho que una rehabilitación integral abarca las siguientes áreas:
- Cubiertas. Esto hace referencia a la restauración y mejora de las cubiertas y azoteas de los edificios. Sean transitables o no transitables. Este trabajo suele incluir labores de impermeabilización, como la instalación de telas asfálticas; limpieza y restauración de canalones y cornisas; mejora de los sistemas de evacuación de aguas pluviales; sustitución de elementos estructurales de la cornisa; instalación o sustitución de quejas; etc.
- Fachadas. Este es uno de los trabajos que más se realizan. Suele incluir la limpieza o sustitución de la fachada; la eliminación de humedades y filtraciones; la aplicación de revestimientos para mejorar el aislamiento del edificio; la impermeabilización y aplicación de tratamientos hidrófugos, etc.
- Estructura y cimentación. Aquí se suelen aplicar recalces a los cimientos; instalación de refuerzos como vigas de madera, metálicas o de hormigón; tratamientos preventivos o correctivos y consolidación de la estructura del edificio en general.
- Suministros energéticos y otras rehabilitaciones. Otra de las tareas importantes en estos edificios es la de revisar, reparar y sustituir, si fuera necesario, las instalaciones eléctricas y de saneamientos del edificio. A fin de que sean seguras y cubran las necesidades de los usuarios. También se suelen realizar instalaciones de gas, calefacción y telecomunicaciones y habilitar el edificio para su uso por parte de personas con movilidad reducida, eliminando barreras arquitectónicas.
En este sentido, es importante diferenciar lo que es una rehabilitación integral de un edificio de una restauración, ya que puede implicar variaciones en la tramitación de los permisos. Una rehabilitación puede suponer un cambio de uso del edificio y algunas modificaciones del mismo, mientras que una restauración se limita a devolver la apariencia original del inmueble.
El gobierno puede subvencionar en parte la rehabilitación.
A tenor del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia financiado con los fondos Next Generation de la Unión Europea, el gobierno puede subvencionar entre el 40 y el 80% del importe de las obras de rehabilitación, pero no de todo. Solo de aquellas obras que afecten a la mejora del aislamiento de la fachada y de la cubierta, al estado de conservación y a la mejora de la accesibilidad al inmueble.
Los propietarios también se pueden beneficiar de ayudas si emprenden reformas que vayan destinadas a mejorar la eficiencia energética del edificio, o de las viviendas que lo conforman. O que reduzcan su consumo de la red general energética. Estas acciones pueden ser desde instalar ventanas de aluminio hasta colocar paneles solares.
Si estamos hablando de un edificio histórico, estas medidas deben ser aprobadas por el organismo autonómico competente. Ya que en este caso, prima conservar la apariencia del edificio.
La gestión de estas subvenciones está transferida a las comunidades autónomas. Son ellas las que establecen los trámites, plazos y formas para poder beneficiarse de ellas.
A parte de la financiación estatal, los propietarios se pueden beneficiar de ayudas públicas concedidas por los ayuntamientos o las comunidades autónomas que vayan dirigidas a la rehabilitación de edificios. Por lo que es interesante investigar este aspecto antes de acometer las obras.
El tema de la rehabilitación de edificios es un asunto complejo, pero bastante provechoso. Ya que últimamente se está optando más por él, que por la construcción de obra nueva. Para emprenderla es aconsejable trabajar con una empresa especializada.
